En Momentos de Crisis, Las oportunidades y el éxito son para quienes hacen uso de su creatividad con los recursos existentes.
Incorp invita a los Desarrolladores Inmobiliarios mexicanos a considerar la adquisición inmuebles adjudicados, derechos litigiosos y derechos de créditos hipotecarios en su localidad.
Para ello tan solo hay que ponerse al día conociendo las bases, analizar la oferta existente, realizar convenios que a todos nos permitan hacer negocios.
Lo invitamos a leer este escrito que hace referencia a la forma de comprar más de 9000 inmuebles en el interior de la República Mexicana que se encuentran en procesos judiciales y que Incorp promueve bajo este esquema.
Consúltenos .
ATENTAMENTE
Hernando Ramírez M.
Mortgage Broker.
10 55 26 30 Ciudad de México
COMO COMPRAR UN INMUEBLE ADJUDICADO DE REMATES BANCARIOS
La adquisición de un inmueble adjudicado , los derechos litigiosos, o los derechos de crédito, son operaciones que requieren conocer términos jurídicos específicos, por lo que le pedimos leer con mucha atención toda la información contenida en esta guía, con lo que facilitaremos la comunicación cliente-despacho, ahorrando con esto tiempo y recursos, así, si usted considera que la adquisición de un bien inmueble, bajo estas condiciones, es una buena opción, estamos a sus ordenes para ayudarle a tomar la mejor decisión.
¿Que es un remate BANCARIO?
Las Instituciones Bancarias venden bajo el esquema de remate los inmuebles de deudores hipotecarios morosos, a un costo inferior de su valor comercial real, lo anterior es porque existe un proceso judicial, que tiene como fin que un acreedor (banco), recupere parte del dinero que le prestó a un deudor (demandado), quien no cumplió con los pagos acordados en tiempo y forma. Por este motivo, un Juez ordena vender judicialmente los bienes inmuebles sujetos a garantía de pago, que en muchos de los casos se encuentran aún ocupados.
¿ES la Compra de un inmueble adjudicado, LA OPCIÓN PARA MÍ?
Es Muy Importante que usted tenga claros todos los puntos referentes este tipo de adquisiciones, analizando a detalle toda la información, debiendo tomar en cuenta los siguientes puntos:
a).- Todos los trámites se realizan a su nombre ante Notario Público, y los pagos del valor del inmueble se realizan siempre, mediante documentos nominativos.
b).- Todas estas operaciones se realizan de contado, por lo que no se aceptan créditos.
c).- Gran parte de nuestros inmuebles se encuentran ocupados por los deudores, por lo que, entre la compra con la Empresa propietaria de los derechos litigiosos y la toma de posesión física del inmueble mientras es desalojado, transcurre un periodo de tiempo de espera.
d).- El periodo de espera depende de la etapa procesal o estatus jurídico del asunto en particular.
e).- El periodo de espera, es proporcional al ahorro que se tiene en la compra del inmueble o al porcentaje de utilidad que se tendrá de acuerdo a la figura jurídica de compra de inmueble.
El siguiente ejercicio, le permitirá entender financieramente, como debe de aplicarse el periodo de espera a la inversión:
Si usted renta el inmueble en donde vive, debe de calcular de manera aproximada el tiempo de espera que habrá de transcurrir entre el pago del inmueble adjudicado que va a adquirir, y la fecha en que podrá habitarlo, multiplicando los meses de renta que habrá de pagar durante este tiempo de espera, y sumándole dicha cantidad a la inversión, es decir:
COSTO DEL INMUEBLE ADJUDICADO: $ 500,000.00
+RENTA DURANTE PERIODO DE ESPERA (6 meses): $ 20,000.00
TOTAL INVERSIÓN: $ 520,000.00
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE QUE ADQUIERE: $ 850,000.00
-TOTAL INVERSIÓN $ 520,000.00
AHORRO AL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: $ 330,000.00
Entonces, teniendo $ 520,000.00 para la compra de un inmueble, mediante un remate bancario, ¡Puede comprar uno de
$ 850,000.00
Las preguntas que debe hacerse ante este ejemplo son:
1.- Puedo esperar 6 meses ?
2.- Con mis ingresos actuales, podría ahorrar en 6 meses (que es lo que duraría el periodo de espera del ejemplo), $ 330,000.00, que sumados a la cantidad con la que cuento actualmente $ 540,000.00, me permitirían adquirir en una compra venta convencional, un inmueble de $ 850,000.00, y así poder habitarlo inmediatamente, sin tener que esperar ?
Si su respuesta es, ¿Que puede esperar?, entonces le pedimos continúe leyendo FIGURAS JURÍDICAS, para que conozca a detalle cada una de ellas, con la intención, de que al recibir las listas de inmuebles, pueda interpretarlas y analizarlas de la manera mas precisa posible.
FIGURAS JURÍDICAS PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE EN REMATE BANCARIO
ESTAS DEPENDEN, DE LA ETAPA PROCESAL O ESTATUS JURÍDICO DE CADA INMUEBLE Y SON:
1.- venta directa de bienes escriturados
2.- CESIÓN DE DERECHOS adjudicados
3.- remate Judicial
4.- CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS
¿Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS disponibles?
Es la venta directa con escrituración y entrega física del inmueble, que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, por lo general al 90% de su valor comercial.
A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados Disponibles:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros preparemos el expediente digital y se lo podamos entregar para su detallada revisión en compañía del abogado de su confianza.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso.
d).- Firman cliente (comprador), y empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.
d).- Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble Disponible ante el Notario, el banco o empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), hará entrega física del inmueble al Cliente.
¿Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS no disponibles?
Es la venta directa con escrituración inmediata que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, del inmueble, por lo general al 80% de su valor comercial, el cual todavía se encuentra ocupado, faltando solo tomar posesión, es decir, desocuparlo.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 2 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para realizar un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición del asunto.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.
d).- Firman cliente (comprador), y empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.
d).- Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble No Disponible, en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No Disponible ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien inmueble, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble.
¿Que es UNA CESIÓN DE DERECHOS ADJUDICADOS?
Es la venta que realiza la empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, que ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudico el banco, pero que aun no a escriturado a su nombre, por lo general al 70% de su valor comercial.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Cesión de Derechos Adjudicados y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 3 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Derechos Adjudicados:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para realizar un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición del asunto.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso, Así como el tiempo aproximado para la toma de posesión del inmueble.
d).- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesión de Derechos Adjudicados ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de los Derechos Adjudicados del bien inmueble, y designara al Notario de su preferencia para que escriture el bien inmueble a su nombre, y para continuar con el procedimiento.
LA ESCRITURACIÓN: Es el documento de compraventa elaborado por el Notario Público elegido por el cliente, y que normalmente es firmada por el juez por la negativa del demandado a firmarla.
LA POSESIÓN: Es el momento en el cual, una vez que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a nuestro cliente la posesión física del inmueble en cuestión.
HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por nuestros servicios, se estiman en cada negocio, y los determinamos tomando en consideración el tipo de negocio, los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, esto después de realizar el análisis jurídico del juicio.
¿Que es UNA CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS?
Esta figura es a la que mas recurren las personas que quieren adquirir un inmueble, en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que realizamos como empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, ya concluido y ganado por el banco, justo antes de la venta judicial en la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así, una utilidad por dicha venta, o, si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.
Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el remate, los tramites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.
Ejemplo:
1.- La administradora de cartera puede vender un
Juicio en la cantidad de: $350,000.00
2.- Teniendo un crédito por cobrar al deudor (que es la
suma del capital que se adeuda más los intereses por el
tiempo transcurrido, que generalmente son varios años),
de: $1, 400,000.00
3.- El inmueble sujeto a hipoteca puede tener un
valor comercial de: $900,000.00
4.- Usted puede subastar el inmueble en el remate,
por ejemplo, en la cantidad de: $650,000.00
5.- Obteniendo una utilidad de: $300,000.00
6.- O puede adjudicarse el inmueble para habitarlo o venderlo posteriormente.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el mas largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 1 año.
A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente para conocer y puntualizar el Avance Procesal en el Juicio. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes "libre de todo gravamen"), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición del asunto.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, los honorarios y lo referente a los gastos inherentes al juicio. Así como el tiempo aproximado en el concluirá el Juicio, hasta la toma de posesión del inmueble.
d).- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble, si usted se adjudica el bien, o, hasta el remate si decide usted venderlo en la audiencia de remate correspondiente.
NOTAS IMPORTANTES:
Algunos despachos, cobran una cuota de inscripción para poderle proporcionar los listados a sus posibles clientes, cobro, que de alguna manera, les permite tener la certeza del interés real que tiene una persona, de adquirir un inmueble en remate bancario.
El poderle proporcionar los listados de remates bancarios y remates judiciales, de una manera sencilla, que le permita interpretar la información que contienen fácilmente, representa una tarea ardua y que requiere tiempo y recursos, en su depuración.
Las listas de inmuebles, que las empresas administradoras de carteras bancarias de crédito, tienen para remate bancario, son consideradas como información confidencial.
Nuestro despacho mantiene una relación formal como Mortgage Brokers o Corredores Hipotecarios e Inmobiliarios con estas instituciones, con las que hemos firmado contratos de confidencialidad en los cuales, nos obligamos a no publicar por ningún medio dicha información.
Cuando uno de nuestros clientes, tiene interés en un inmueble de estas carteras, nuestro despacho solicita de manera formal por escrito, la información correspondiente.
Cuando el cliente decide adquirirlo, también las propuestas de compra son por escrito, las cuales son analizadas por un comité de crédito que autoriza las ventas.
Como despacho tenemos el orgullo de que el 99% de las propuestas que realizamos a estas instituciones son operaciones que se concretan, por lo que dichas instituciones nos consideran como Mortgage Brokers o Corredor Hipotecario e Inmobiliario confiable.
Una vez que reciba la información, y encuentre un inmueble de su interés, le sugerimos verificar el estatus jurídico en el que se encuentra, con la intención de que conozca la figura jurídica mediante la cual podrá adquirirlo, y por ende, una idea aproximada del procedimiento a seguir, recuerde que deberá de verlos inmediatamente, pues las listas se actualizan semanalmente, en virtud de que por ser oportunidades, los inmuebles se venden de manera muy rápida, es muy importante realizar con tiempo los preparativos para que usted adquiera el inmueble.
Como en cualquier operación de compra venta convencional, los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, son adicionales al precio de compra del inmueble, y, usted elegirá el Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
Esperamos que esta guía le sea de utilidad para ayudarlo a tomar una de las decisiones más importantes de su vida, la compra de un bien inmueble.
Será muy grato para mi tener la oportunidad de poder servirle
ATENTAMENTE
Hernando Ramírez Morales
Mortgage Broker
10 55 26 30 Ciudad de Mèxico
