Pregutas Frecuentes para la compra de inmuebles adjudicados

PREGUNTAS FRECUENTES

Permítanos responderle sus dudas sobre este tipo de inmuebles que vendemos, lo que son LOS INMUEBLES DE REMATE.

1.- QUIENES SOMOS ?

R: Somos una Inmobiliaria asociada a diversos Bufetes de Abogados, nuestros abogados tratan todo tipo de juicios Civiles, Penales, Mercantiles, Familiares, Laborales, Fiscales, etc., y en la Inmobiliaria Vendemos inmuebles de Trato Directo e Inmuebles de Remates Bancarios.

2. - CUALES SON LOS INMUEBLES DE TRATO DIRECTO?
R: Los inmuebles de Trato Directo son los que vende un particular o una persona moral a otro, estos inmuebles tienen escrituras, y no tienen ningún adeudo en términos prácticos son inmuebles que están completamente pagados y se cuenta con las escrituras de propiedad.

3.- CUALES SON LOS INMUEBLES DE REMATE O REMATE BANCARIO?
R: Son los inmuebles que se adquieren por medio de prestamos en su mayoría bancarios, dichos inmuebles al momento que son adquiridos de esa manera el banco que otorga el crédito lo que hace es Hipotecar el inmueble para el caso de que no se cumpla con los pagos del crédito otorgado, el banco tiene el derecho de proceder de manera legal demandando al acreditado incumplido y requerirle el pago de lo adeudado o en su caso la entrega del inmueble.

4.- COMO SE ADQUIEREN LOS INMUEBLES DE REMATE BANCARIO?
R: Se adquieren de dos formas, la primera es presentándote ante un juzgado y acudir a una audiencia de remate y ahí se subasta un inmueble que un acreditado incumplido esta perdiendo se compra en el juzgado el inmueble y el que de mas por ella es el que se queda con el bien; la segunda es comprar un inmueble directamente a un banco o Empresa Administradora sin ir a una subasta, solo que estos inmuebles los adquieres por vía Venta de Derechos de Litigio y en cualquiera de los dos casos solo se aceptan pagos de contado.

5.- QUE SON LOS DERECHOS DE LITIGIO?
R: Débase entender por "litigio" pelea o confrontación legal, por ende un Derecho de Litigio es el derecho que se tiene para demandar, en este caso que nos interesa es lo siguiente, el Derecho que el Banco o Empresa Administradora tiene para Demandar a un deudor de un inmueble que no se le pago y este derecho radica en que el banco cuenta con papelería firmada por el deudor así como una hipoteca a su favor, para que un derecho de litigio se pueda vender debe de estar demandado legalmente ya en un juzgado el deudor y de esta forma el banco podrá recuperar el total de la deuda ya sea en efectivo o en su caso en especia que para esto seria con la misma propiedad.

6.- QUE ES UNA EMPRESA ADMINISTRADORA?
R: Para este caso en cuestión, son empresas de inversionistas de iniciativa privada o sea de particulares que adquieren miles de créditos vencidos o a veces carteras vencidas completas a bancos, y ellos siguen administrando el crédito, recibiendo pagos, liberando escrituras, vendiendo derechos litigiosos, etc., y cuenta con las mismas facultades que tenia el banco anterior.

7.- PUEDO COMPRAR ESTE TIPO DE CASAS CON CREDITO?
R: No, no se pueden adquirir este tipo de inmuebles con credito por que son propiedades que un tienen un credito pendiente por pagar y quien te otorga a ti el credito te va a pedir que la casa tenga escrituras y libres de gravamen, y por ende las escrituras de este tipo de casas tienen el gravamen de la hipoteca que no se pago.

8.- CUANDO COMPRO UN DERECHO DE LITIGIO AUTOMATICAMENTE COMPRO LA CASA?
R: Cuando compras el derecho de litigio adquieres por ende los beneficios exactamente iguales que el Banco o Empresa Administradora tenia, en pocas palabras el banco lo que hace es renunciar a ese derecho al momento que decide vendértelo a ti y tu puedes hacer lo mismo que el Banco o Empresa Administradora o sea tomaste su lugar por una cantidad económica, y ahora puedes continuar el juicio exigiendo el pago de la deuda en su totalidad, que en la mayoría de los casos es el doble de lo que vale el inmueble, y tu puedes recibir el dinero o en su caso aceptar el pago en especie que es el mismo inmueble que se tiene hipotecado, en términos prácticos al momento que compras un derecho de litigio en la gran mayoría de los casos es con la intención de quedarte con el inmueble hipotecado a un menor precio de lo que vale en el mercado.

9.- A QUIEN LE PAGO EL INMUEBLE?
R: Se lo pagarías a la Empresa Administradora dueño del crédito, a nosotros nos pagarías solo nuestra comisión por gestión y venta, el precio del inmueble se divide en dos partidas, una parte para la Empresa Administradora y otra para la Inmobiliaria que seria nuestra comisión, la mayor parte como el 85% se paga a la Empresa Administradora, estos pagos serian solamente de contado.

10.- UNA VEZ QUE COMPRO EL INMUEBLE POR VENTA DE DERECHOS DE LITIGIO SE ME DAN LAS ESCRITURAS NUEVAS?
R: No, por que al momento de adquirir el inmueble por esta forma, no se te dan escrituras lo que se te da es un Convenio de Cesión de Derechos de Litigio, que se celebra ante el juez que esta conociendo de el juicio del inmueble que se haya adquirido, las escrituras nuevas de propiedad te las da el juez en el mismo procedimiento, solo hay que llegar a la etapa donde solicitas se te entreguen y ya.

11.- Y LOS INMUEBLES SE ENCUENTRAN OCUPADOS?
R: En la mayoría de los casos si se encuentra ocupados.

12.- PUEDO VER LA PROPIEDAD POR DENTRO?
R: No, a menos que se encuentre deshabitado o en su caso los demandados te dejen verla por dentro, en la mayoría de los casos las propiedades se compran sin verlas por dentro ya que las personas que habitan el inmueble no permiten que lo veas ya que eso influye en que a ellos se les solicite la entrega del inmueble mas pronto.

13.- QUE PASA SI NO SE QUIEREN SALIR DEL INMUEBLE?
R: Nada, el 98% de la gente no se quiere salir de su propiedad, pero el que no quieran salirse no va de la mano del que no tengan que salirse, por que para eso se estableció la hipoteca, para el caso de que no pagaran la casa se les solicitaría el pago y en caso de no pagar se les demandaría y se les desalojaría del inmueble.

14.- ES CIERTO QUE SI PASAN 5 AÑOS DE POSESIÓN EN UNA PROPIEDAD YA NO LOS PUEDES SACAR?
R: Si, si se reúnen ciertos requisitos legales que marca la ley, pero en este tipo de inmuebles no funciona eso, ya que estos inmuebles se adquirieron por medio de un crédito y al no ser pagado este no se puede hacer efectiva una posesión, o sea es mentira en este tipo de casas.

15.- NECESITO UN ABOGADO PARA CONTINUAR CON EL DERECHO DE LITIGIO?
R: Si, necesitas a un abogado que te ayude a realizar ese tramite, cuándo adquieres un inmueble, los derechos de litigio, o los derechos de crédito, en el precio marcado como valor de referencia ya va incluida nuestra comisión por la venta que equivale al 15% del valor del asunto y como parte de nuestros servicios te entregamos un dictamen realizado por abogados expertos que contempla su presupuesto por concluir cada caso así como los tiempos estimados para terminar el proceso.
También si es tu deseo que un familiar o un amigo abogado te lleve el procedimiento lo puedes hacer, no estas obligado a seguir el tramite con nuestros abogados.

16.- CUANDO COMPRO LA CASA POR VIA DERECHOS DE LITIGIO, SIGO PAGANDO LA CASA?
R: No, tú no vas a seguir pagando la casa, ya que al comprar el derecho de litigio al banco tu tomas el lugar del banco, no la del deudor.

17.- QUE PASA SI LA PERSONA SI QUIERE PAGAR LA CASA Y YO YA LA COMPRE AL BANCO?
R: Es muy sencillo, como tu tomaste el lugar del Banco o Empresa Administradora, tendrá que hacerte el pago a ti, y ya de ti depende si le tomas el pago y cuanto o en su caso niegas recibirlo y le sigues exigiendo la propiedad, no estas obligado a aceptar el pago ya que el 100% de las veces los deudores quieren pagar menos de lo que deben.

18.- QUE ES UNA EMPRESA ADMINISTRADORA?
R: Para este caso en cuestión, son empresas de inversionistas de iniciativa privada o sea de particulares que adquieren miles de créditos vencidos, o a veces carteras vencidas completas a bancos, y ellos siguen administrando el crédito, recibiendo pagos, liberando escrituras, vendiendo derechos litigiosos, etc., y cuenta con las mismas facultades que tenia el banco anterior